Financieel specialist aan het woord

Na twee jaar economische misère dankzij de coronacrisis stonden we massaal klaar om de Nederlandse economie vol enthousiasme te supporten, stijgende energieprijzen en mede daardoor een almaar toenemende inflatie gooien roet in het eten. Om nog maar niet te spreken van de veelbelovende bitcoin die as we speak als een lawine de afgrond in keldert. Wat is (financiële) wijsheid? Sparen, spenderen of investeren? We praten met Jan Emmens over het investeren in vastgoedfondsen en in hoeverre hoge inflatie en hoge rente hierop van invloed zijn. Jan Emmens is partner en financieel directeur van Heeneman & Partners.

Jan: “bij Heeneman & Partners beheren en structureren wij vastgoedfondsen voor onze klanten. Wij richten ons met name op supermarkten, maatschappelijk vastgoed en bijzonder (Amsterdams) vastgoed. Ook onze industrie wordt natuurlijk beïnvloed door alle financiële ontwikkelingen die momenteel plaats vinden. We merken dat mensen voorzichtiger zijn met hun vermogen en dat mensen een hoop vragen hebben over wat al deze ontwikkelingen betekenen voor hun investering. Hoge inflatie én hoge rente; dat klinkt onheilspellend. Toch hoeft dat niet altijd het geval te zijn.”

De huidige inflatie valt te verklaren door de enorme prijsstijgingen voor energie en andere producten. Die hogere inflatie leidt weer tot een sterke stijging van de rente. In principe is hogere rente negatief voor vastgoedbeleggers, althans, voor diegenen die hun vastgoed deels met (hypothecaire) leningen financieren. Immers, wanneer je meer rente aan de bank moet betalen blijft er voor jou minder over.  Daarnaast worden door de hogere rente andere beleggingen, bijvoorbeeld obligaties, relatief aantrekkelijker dan vastgoed.

Toch is dat niet het volledige plaatje. Hier staat namelijk tegenover dat die hoge inflatie juist weer goed is voor de huurinkomsten aangezien de huur jaarlijks aan de inflatie wordt aangepast. Naast de toenemende huurinkomsten komt daar ook nog de verwachte waardestijging van het vastgoedobject bij. De waarde van vastgoed wordt namelijk uitgedrukt in relatie tot de huur, oftewel huur gedeeld door koopsom of koopsom gedeeld door huur. Wanneer die verhouding gelijk blijft maar de huur stijgt gaat de waarde dus ook omhoog. Dit betekent dus dat meer inflatie leidt tot hogere huur en een hogere waarde van de vastgoedbelegging.

Maar wat is nu het gecombineerde effect van die hogere inflatieverwachting en stijgende rente? Wij hebben dat modelmatig proberen te benaderen, waarbij wij ervan uitgaan dat het vastgoed met circa 55% banklening is/wordt gefinancierd.

Wanneer de langjarige inflatieverwachting met een half procent stijgt kan je per saldo één procent meer rente betalen zonder dat je verwachte rendement omlaag gaat. Uiteraard is dat anders wanneer je al vastgoed bezit en dat al eerder gefinancierd hebt. Bij ons supermarktfonds.nl bijvoorbeeld hebben de afgesloten leningen nog een looptijd van ruim vier jaar. Hierdoor hebben wij voorlopig geen last van de hogere rente, maar krijgen wij wel het voordeel van de hogere inflatie. Voor de bankfinanciering van onze nieuwe aankoop van Winkelcentrum De Mare in Alkmaar hebben we de rente gelukkig al vroegtijdig  vastgezet. Zo blijft vastgoed voor ons ook in deze tijden een aantrekkelijke belegging!

Heeneman & Partners bestaat sinds 2009 en specialiseert zich in het structureren en beheren van vastgoedfondsen. Wil jij meer weten over beleggen in een vastgoedfonds? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.

Ons gloednieuwe magazine met coverster Robin van Persie is vanaf nu verkrijgbaar in onze webshop. Koop nu ISSUE #73!

Op de hoogte blijven van al het nieuws rondom voetbal, fashion en lifestyle? Volg dan onze Facebook en Instagram.